Comment se protéger des loyers impayés ?

IL S’AGIT D’UNE ANGOISSE QUI TRAVERSE L’ESPRIT DE NOMBREUX PROPRIÉTAIRES : « QUE FAIRE SI MON LOYER N’ÉTAIT PAS PAYÉ ? ». INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS DONT LE PRÊT DOIT SEULEMENT ÊTRE REMBOURSÉ OU BIENS IMMOBILIERS ACQUIS DE LONGUE DATE : LA QUESTION DES IMPAYÉS EST PLUS QUE LÉGITIME. HEUREUSEMENT, VOUS N’ÊTES PAS LES PREMIERS À VOUS INTERROGER ! AUJOURD’HUI RÊVIMMO VOUS LIVRE 5 CONSEILS POUR ÉVITER AU MAXIMUM TOUTE DÉCONVENUE EN TANT QUE BAILLEUR.

1. Bien choisir son/sa locataire : les critères indispensables

Ce premier conseil semble émaner directement du bon sens ! Nous sommes d’accord, il faut bien choisir son locataire… mais comment faire ? En tant qu’agence immobilière nous sommes habitués à cet exercice et en profitons pour vous partager nos astuces à ce sujet.

Déterminez ses capacités locatives

Afin d’orienter votre choix et vous assurer une tranquillité d’esprit pour les mois et les années à venir, il est important de déterminer la capacité locative de votre candidat. Comment s’y prendre ? Il faut pour cela procéder à un calcul de solvabilité.

Vous devez avant tout évaluer les charges relatives au loyer. C’est-à-dire le loyer lui-même mais également les charges annexes qui s’y rapportent. Vous pouvez vérifier la solvabilité d’un candidat à partir de son revenu net imposable : le principe est de cumuler les 12 derniers mois et ensuite de les diviser par 33,3%. De cette façon, vous connaîtrez sa capacité locative. Ça vous paraît un peu complexe ? Pas d’inquiétude, chez Rêvimmo, nos agents immobiliers vous assistent toujours dans l’étude de solvabilité.

Demandez tous les bons documents

Pour mettre toutes les chances de votre côté, il est primordial de demander une série de documents légaux et nécessaires à la bonne rédaction d’un contrat de bail. Attention toutefois car en fonction du profil de votre futur locataire, les documents demandés peuvent varier : étudiant, retraité, indépendant, sans emploi ou chef d’entreprise, etc. Il est important de vous renseigner précisément sur les pièces justificatives nécessaires à chaque situation. De manière générale, il s’agit de :

• Prouver son identité
• Prouver son activité professionnelle
• Fournir les dernières quittances de loyer
• Démontrer une source de revenus

… et surtout, il est indispensable d’obtenir ces informations au bon moment c’est-à-dire avant toute signature ! En tant que propriétaire et bailleur, nous vous conseillons de ne signer le contrat de location qu’après avoir obtenu et vérifié l’ensemble de ces documents essentiels.

Cette partie peut parfois sembler fastidieuse mais elle reste l’un des meilleurs moyens pour se prémunir des mauvaises surprises.

Pensez aux compléments de revenus

N’oubliez surtout pas de prendre en compte les prestations sociales et les aides de l’Etat dont votre locataire pourrait bénéficier. En effet, ces compléments de revenus peuvent jouer dans la balance et assurer un apport décisif. Il est important de tout prendre en compte en plus des revenus provenant d’un travail rémunéré.

Attention aux documents interdits

En tant que bailleur, il est nécessaire de vous assurer que vous avez en main la totalité des documents pour faire votre choix. Cependant, veillez à ne jamais outrepasser vos droits !

Certains bailleurs ont pour habitude d’exiger des documents qu’un locataire n’est en aucun cas obligé de leur fournir. Il arrive que des propriétaires dont c’est la première expérience ne se renseignent pas assez ou soient même carrément mal informés. Nos agents immobiliers en profitent pour vous rappeler que vous ne pouvez en aucun cas exiger les documents suivants :

• un relevé de compte : non, vous ne pouvez pas vous rassurer sur la solvabilité d’un locataire de cette façon… et ça se comprend !
• Une preuve de filiation : lorsqu’une personne se constitue caution solidaire, vous ne pouvez pas exiger de vérifier le lien de parenté. C’est tout bonnement interdit.

Une réservation financière : si certaines personnes demandent encore une somme - même si celle-ci n’est pas encaissée - avant la signature pour assurer la location il s’agit pourtant d’une pratique tout à fait interdite. En effet, avant la signature du contrat de bail, aucune des parties n’est engagée et par conséquent aucune transaction ne peut être exigée.

2. Souscrire une assurance loyer impayé

Même si vous prenez un grand nombre de précautions : le risque zéro n’existe pas. C’est pourquoi de nombreuses solutions existent aujourd’hui sur le marché comme l’assurance loyer impayé qui permet d’anticiper d’éventuelles difficultés.

Les compagnies d’assurance qui proposent cette option sont nombreuses mais, en moyenne, elles couvrent jusqu’à 12 mois d’impayés selon un loyer calculé en fonction du bâtiment. Quant à son coût, il varie entre 3% et 7% du loyer annuel.

Toutefois, vous devez savoir que votre assurance ne couvrira les loyers impayés que si vous pouvez prouver que la faute ne vient pas de vous - notamment en démontrant que le critère de solvabilité a bien été étudié au préalable.

3. Demandez un garant ou une garantie locative

Nous avons déjà tous entendu ce terme spécifique, mais qu’est-ce qu’un garant ? Il s’agit d’une personne morale ou physique qui s’engage en se constituant caution solidaire. En cas de défaut de paiement, le garant s’est engagé à verser toutes les sommes relatives au loyer. Cela comprend le loyer en lui-même mais aussi les charges liées à celui-ci ou encore celles concernant le remboursement d’éventuels dommages causés au bien. Une sacrée responsabilité tout de même !

La personne garante doit clairement prendre connaissance de toutes les clauses et obligations liées au contrat de location. Sa signature doit être apposée en même temps que la signature du bail - et non pas après celle-ci.

D’après notre expérience, un cas récurrent intervient auprès des bailleurs : les parents se portant garants. En effet, il est souvent demandé aux plus jeunes locataires d’avoir un garant au cas où ils ne pourraient pas assurer leur loyer. Anticipons les questions : cela est tout à fait possible. Mais comme beaucoup d’autres choses dans notre plat et complexe pays, les conditions dépendent des régions de Belgique. Ainsi, le parent garant ne s’engagera pas de la même manière en Wallonie qu’en Flandre… cela ne vous étonne pas vraiment ? Nous non plus ! Prenez donc bien connaissance des conditions relatives à votre région.

Une autre possibilité consiste à passer par une garantie locative. Contrairement à un garant physique, il s’agit d’une somme d’argent directement versée par le locataire à son bailleur en avance pour couvrir les éventuels loyers impayés ou dommages matériels. Cette garantie locative peut correspondre à 3 mois de loyer mais au moment de la fin du bail, elle sera rendue au locataire si ce dernier a rempli toutes les obligations exigées durant son séjour (c’est-à-dire que le bien n’a pas été dégradé et que toutes les factures ont bien été réglées).

4. Entretenir une relation sereine

Ce conseil pourrait paraître étrange étant donné que vous n’attendez pas forcément de relation amicale avec votre locataire. Néanmoins, en tant qu’experts et professionnels de l’immobilier, il nous apparait comme évident que plus une relation bailleur-locataire est sereine, plus il sera facile de gérer certaines problématiques.

Bien sûr, on ne vous dit pas de devenir son meilleur ami, ni même de lui confectionner des tartes maison à la Bree Van De Kamp (rassurez-vous!). Mais vous serez toujours gagnant(e)s en favorisant un contact serein.

Lorsque vous décidez qui aura le plaisir de vivre ou de travailler dans votre bien, c’est vous - le propriétaire - qui êtes en position de force. Mais ce rapport va s’inverser dès que votre locataire aura signé son bail… c’est donc une occasion à ne pas manquer pour entamer une relation cordiale. Pensez toujours au futur.

5. En cas d’impayé : agissez immédiatement

Les cas de loyers impayés peuvent être des situations extrêmement délicates et embarrassantes (pour toutes les parties). Toutefois, il est très important de rester pro-actif. Dès le premier retard de paiement, nous vous invitons à entamer le dialogue en privilégiant autant que possible le calme et l’apaisement. Plus facile à dire qu’à faire vous nous direz… et pourtant, intervenir rapidement - et sans passer par l’agressivité - vous aidera à régler plus facilement tous les problèmes liés à la location.

De plus, vous gagnerez toujours à communiquer tout de suite (par mail, lettre ou coup de téléphone, selon vos habitudes) sur les éventuelles difficultés de paiement de votre locataire. Par exemple, si vous songez à échelonner le paiement du loyer pour ménager les intérêts de chacun, autant entamer tout de suite les procédures. Cela permettra d’éviter l’accumulation d’impayés menant à des problèmes plus conséquents (tels que les mises en demeure, les tentatives de conciliation ou pire l’expulsion). En résumé ? N’hésitez jamais à instaurer le dialogue avec bienveillance et fermeté.

À vous l’aventure de la location !

Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour choisir le ou la locataire de votre bien immobilier. Vous souhaitez vous faire accompagner pour toutes les démarches relatives à la location de votre bien à Mons, Bruxelles ou Charleroi ? Contactez dès à présent les agents immobiliers de Rêvimmo.