Indexation des loyers : certaines règles doivent être respectées

Propriétaire d’une maison ou d’un appartement, vous souhaitez mettre votre bien immobilier en location. Vous déterminez alors un loyer en phase avec l’état du marché immobilier. Mais comment pouvez-vous faire évoluer celui-ci avec le temps ? 

Imaginez que vous louiez votre maison à un jeune couple. Celui-ci se plaît dans votre bien et, vingt-cinq ans plus tard, renouvelle encore et encore le bail. Il est évident que vous n’aurez pas pu le laisser vivre chez vous au même loyer que lors de son entrée dans les lieux. C’est ce que le législateur l’indexation des loyers. Celle-ci répond à certaines règles que nous allons vous exposer ci-dessous. 

L’indice santé, base du calcul de l’indexation des loyers

La règle de base est qu’un loyer doit suivre de manière régulière la hausse du coût de la vie. Raison pour laquelle c’est l’indice santé qui est pris en compte pour indexer les loyers. Le calcul se fera alors en multipliant le loyer de base par le nouvel indice santé et en divisant le résultat de cette multiplication par l’indice santé en vigueur au moment de la signature du bail.

Cela donne une formule de type :

Loyer indexé = (loyer de base*indice santé du mois précédent l’indexation)/indice santé en date de signature du bail.

Vous le remarquez : pas question d’indexer votre loyer du montant que vous souhaitez. Cela doit répondre à une formule précise. Le site officiel Statbel vous permettra de retrouver tous les indices santé nécessaires au calcul de l’indexation de votre loyer.

Vous ne pouvez pas indexer un loyer quand vous voulez

Parce que tout le monde, locataire comme bailleur, a besoin de stabilité dans la gestion de ses finances, le législateur a établi que les loyers ne pouvaient être indexés qu’à la date anniversaire de la signature du bail. Ainsi, si vous avez signé le bail avec votre locataire le 15 septembre 2021, vous ne pourrez pas appliquer la moindre indexation avant le 15 septembre 2022. Une règle supplémentaire est venue s’ajouter en Région wallonne puisqu’il a été décidé que les baux non enregistrés ne permettaient plus une indexation annuelle. En d’autres termes, si vous ne jugez pas utile d’enregistrer votre bail, vous devez aussi admettre que votre locataire refuse que, l’année suivante, vous adaptiez le loyer au coût réel de la vie. Vous devrez alors attendre la fin du bail (le plus souvent 9 ans) pour adapter le loyer et le faire correspondre plus aux réalités du marché.

Rétroactivité de l’indexation des loyers ?

Nous ne pouvons que vous conseiller de mettre dans votre agenda, année après année, la date anniversaire de signature du bail de votre bien immobilier. Vous pourrez ainsi appliquer l’indexation du loyer de manière efficace, à la bonne date. Le législateur a malgré tout prévu une forme de rétroactivité de l’indexation des loyers pour permettre à celles et ceux qui auraient perdu de vue la date anniversaire. Toutefois, afin d’éviter que les locataires se retrouvent face à des dizaines de loyers à adapter, le législateur a décidé que la rétroactivité de l’indexation des loyers ne pouvait se faire que sur une période de trois mois. En d’autres termes, si vous signez votre bail de location au 1^er janvier 2022, vous pourrez, le 1^er avril 2023 indexer le loyer de votre locataire et lui demander de payer la part supplémentaire de loyer pour les mois de janvier, février et mars 2022. Si vous attendez le mois de mai, vous ne pourrez pas demander l’augmentation pour le mois de janvier.

Les équipes d’agents immobiliers de Rêvimmo se tiennent bien évidemment à votre entière disposition pour répondre à toutes vos questions en matière d’indexation des loyers, mais aussi pour toute autre question concernant votre bien immobilier mis en location.