Investir dans l’immobilier quand on n’a pas d’apports

L’ACCÈS À LA PROPRIÉTÉ : VOILÀ UN OBJECTIF QUI RÉUNIT BEAUCOUP DE PERSONNES EN BELGIQUE. NOUS SOMMES NOMBREUX ET NOMBREUSES À DÉSIRER DEVENIR PROPRIÉTAIRES D’UN BIEN IMMOBILIER… MAIS COMMENT FAIRE LORSQUE L’ON N’A PAS D’APPORTS ? CAR IL S’AGIT D’UNE SITUATION QU’UNE GRANDE PARTIE DE LA POPULATION RENCONTRE. DES SOLUTIONS EXISTENT : À CERTAINES CONDITIONS. RÊVIMMO A MENÉ L’ENQUÊTE POUR VOUS !

Pourquoi c’est devenu plus compliqué d’obtenir un prêt immobilier ?

L’accès au prêt hypothécaire a été notamment rendu plus complexe à la date du 01 janvier 2020. C’est à ce moment que la Banque Nationale de Belgique a communiqué aux divers organismes de prêts des conditions légèrement différentes…

En effet, à partir de cette date « fatidique » les banques (ou tout autre organisme de prêts) n’avaient plus le droit d’autoriser des prêts équivalant à plus de 90% de la valeur d’un bien immobilier.

Ce changement vaut pour les biens immobiliers dans lesquels les propriétaires vivent. Pour les autres biens ou bâtiments (ceux destinés à la location) la valeur du prêt à ne pas dépasser ne doit jamais excéder les 80%.

Evidemment, la crise de 2008 et ses conséquences n’est pas étrangère à cette prise de décision. En début d’année 2020, la Banque Nationale de Belgique souhaite avant tout éviter une crise immobilière et prend des dispositions à cet effet. Son objectif ? Réduire le taux d’endettement des ménages belges : il s’agissait donc d’une action préventive.

Toutefois, ce changement n’a bien sûr pas été sans conséquence. Il faut alors plus de liquidité pour obtenir un prêt et, finalement, acheter.

Mais alors quand on n’a pas - ou trop peu - d’apports pour son projet immobilier : comment devenir propriétaire ?

Des solutions existent mais à certaines conditions.

Acheter pour soi ou investir dans un bien locatif : quelle différence ?

Pour commencer, il est important de faire la différence entre ces deux types d’achats immobiliers. Le premier consiste à acquérir un bien dans lequel on souhaite vivre au quotidien tandis que le second est une action qui vise à investir pour mettre un bien sur le marché locatif.

En fonction de votre projet : les conditions auxquelles vous pourrez prétendre ne sont pas les mêmes.

Obtenir un prêt sans apport pour un bien locatif :

Cela vous étonnera peut-être mais il est parfois plus simple d’obtenir un prêt (même avec peu d’apports) dans cette configuration.

La raison ? Simplement parce que vous investissez dans un bien immobilier avec le projet d’en obtenir un loyer… et donc de rembourser plus facilement votre emprunt !

Bien sûr, il faut que votre appartement, votre maison ou votre local soit loué rapidement et sans défaut de paiement. Autrement le projet tient moins bien la route.

Si vous souhaitez investir dans ces conditions, voici quelques conseils utiles avant de vous présenter à votre organisme de prêt :

1.     Pensez sur le long terme

Demander un prêt hypothécaire ne se fait pas sans préparation. Encore moins si vous arrivez sans fonds propres. Il est indispensable de présenter votre projet comme un investissement calculé et bien pensé et cela par une volonté de faire bonne impression.

Par exemple, envisagez un prêt sur le long terme. À cette condition, vos remboursements seront moins conséquents et - en toute logique - moins difficiles à honorer ce qui pourrait rassurer votre établissement bancaire.

Démontrez avant tout la qualité de votre projet ainsi que sa faisabilité économique. Ne lésinez pas sur les calculs ou sur les estimations, c’est une bonne façon de lever les premières objections.

2.     Souscrire une assurance au logement

Nous avions déjà eu l’occasion d’en parler dans un précédent article sur comment se protéger des loyers impayés. C’est effectivement une excellente idée dans ce cas de figure puisqu’en souscrivant une assurance spécifique vous garantissez à votre banque un loyer assuré. C’est ce genre de mise en place préventive qui peut jouer en votre faveur.

3.     Chercher l’investissement le plus rentable

Afin de maximiser vos chances de réussite, il est évident que vous devez viser ce qu’il y a de plus rentable. Ne lésinez pas sur vos recherches personnelles :

• Quel est le prix du loyer moyen dans la zone géographique que vous visez ?
• Quel type de locataire cherchez-vous : une famille, une entreprise ?
• Votre investissement immobilier présente-t-il des avantages considérables (proximité du centre, des commodités comme les gares ou les commerces) ?

Toutes les informations que vous pourrez apporter en faveur de votre projet et quant à sa viabilité sont essentielles. Alors préparez-les scrupuleusement.

Et ceux qui cherchent simplement leur futur foyer ?

On ne va pas vous faire prendre des vessies pour des lanternes : il est vrai que sans apports ou fonds propres, acheter est devenu un peu compliqué… mais pas impossible !

Une dérogation pour les primo-acquéreurs

Afin de ne pas trop limiter l’accès à la propriété en Belgique, les banques peuvent se montrer plus souples lorsqu’il s’agit de l’achat d’un tout premier bien… Ainsi 35% des primo-acquéreurs pourraient emprunter plus de 90% du prix du bien^[1].

Toutefois, la grande angoisse des organismes de prêt reste une éventuelle insolvabilité. Pour mettre toutes les chances de votre côté, il est essentiel de montrer patte blanche.

Votre taux d’endettement total ne devrait en aucun cas dépasser les 30%^[2]. Pour cela, prenez en compte l’ensemble de vos revenus, comme de vos dépenses pour estimer un coût réel.

Votre fiche de salaire seule n’est pas suffisante. Pensez à prendre en compte les différentes aides ou allocations dont vous pouvez bénéficier. Et pour ne pas vous mettre en défaut, calculez également vos postes de dépenses (remboursement du prêt, dépenses indispensables comme la nourriture ou l’énergie, etc.)

Si après ce décompte vous restez dans les conditions demandées, vous pouvez présenter votre dossier en tant qu’acheteur d’un tout premier bien sans apport.

Hypothéquer pour emprunter : une solution ?

Voilà un autre cas de figure pour obtenir un prêt immobilier : passer par l’hypothèque.

Cela engage évidemment un bien dont vous disposeriez déjà ce qui limite les champs d’action… mais pas toujours.

Il arrive que pour les jeunes couples cherchant à acheter un bien, les parents (ou autres proches parents) mettent leur propre bien immobilier en garantie dans le but de les faire accéder à un prêt.

Bien sûr, il vaut mieux être sûr de son coup et avoir les ressources familiales autour de soi pour bénéficier d’une telle aide. Quoi qu’il en soit, le montant du prêt ne peut en aucun cas être supérieur à la valeur réelle du bien mis en hypothèque.

Si cette option vous semble être envisageable, il faut évidemment passer par un expert pour calculer le ratio hypothécaire du bien immobilier servant de caution.

Le prêt hypothécaire social en Belgique

Cette dernière option que l’on vous présente aujourd’hui est une solution d’accès à la propriété pour les personnes disposant d’un faible revenu.

En effet, le prêt social peut couvrir jusqu’à 100% du montant à emprunter et rembourser sur des périodes courtes, moyennes ou longues à taux fixe.

Pour autant, tout le monde ne peut pas être candidat pour ce type de prêt hypothécaire. Il faut évidemment répondre à une base de critères assez larges ! De plus ces derniers changent en fonction de votre lieu d’habitation : Wallonie, Flandre ou région Bruxelloises.

Les conditions d’accès sont trop nombreuses pour être énumérées ici mais vous pouvez vous renseigner sur votre éligibilité directement sur les sites internet https://www.wallonie.be/fr/demarches/beneficier-de-laccesspack ou https://www.vlaanderen.be/vlaamse-woonlening

Rêvimmo toujours à vos côtés…

Evidemment, si vous cherchez LE bien de votre vie à acheter ou à rénover en Belgique, passez par une agence Rêvimmo. Nos agents immobiliers se coupent en quatre pour vous aider dans vos recherches en province de Hainaut, à Bruxelles ou encore dans le Brabant Wallon. Contactez-nous dès aujourd’hui !

[1] https://www.simulationpret.be/articles/pret-hypothecaire-sans-apport

[2] https://www.monsieurcredit.be/faire-un-emprunt-sans-apport-personnel-nos-conseils/