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Tout savoir (ou presque) sur le bail d’habitation principale

Lorsqu’une personne entend devenir locataire d’un bien immobilier et en faire sa résidence principale, elle est tenue de signer un bail qui la lie au propriétaire dudit bien. Ce document présente donc une importance primordiale. L’occasion, pour nous, de faire le point, tant du point de vue du locataire que du propriétaire. 

3 conditions pour rendre un bail de location légal

La signature d’un bail de location a, dans la plupart des cas, lieu pour marquer la volonté d’une personne, le locataire, d’établir son adresse légale dans un bien immobilier qui appartient à une autre personne (le propriétaire). Mais pour que cela puisse se faire, il faut répondre au préalable à trois critères légaux :

  • Le bien immobilier doit faire l’objet d’un bail d’habitation.
  • Le logement doit clairement être repris comme étant le domicile principal du locataire.
  • Le bailleur admet implicitement que le bien immobilier servira de résidence principale au locataire.

Des exceptions à la règle peuvent bien évidemment être prises en compte comme le fait d’installer une activité professionnelle dans le bien loué qui annule les garanties liées à la résidence principale ou encore si le propriétaire considère qu’il s’agit d’un logement de vacances et qu’il est donc impossible d’y élire sa résidence principale.

Le bail de location reprend toujours une durée

Tordons ici le cou à une idée reçue : les baux de location possèdent tous une durée déterminée. Il est d’ailleurs conseillé pour les locataires qui souhaitent établir leur domicile légal dans une maison ou un appartement en location de le faire pour une période de 9 ans. Ceci dit, la loi prévoit bien évidemment des exceptions et vous pourrez signer un bail de location de courte durée (moins de 3 ans), de longue durée (plus de 9 ans) voire même un bail à vie dont les dispositions légales sont un peu particulières et que nos experts en location pourront, le cas échéant, vous expliquer.

Attention toutefois au fait qu’un bail ne s’arrête pas de lui-même. Si vous souhaitez, en tant que propriétaire ou locataire mettre un terme au bail, vous devez donner votre congé (une sorte de préavis). La fin du bail ne doit pas être signifiée d’une manière particulière, mais il est toujours conseillé de le faire par écrit et, si possible, à l’aide d’un courrier recommandé afin de prévenir toute discussion en cas de litige.

La résiliation d’un bail se fera tantôt de commun accord, tantôt à la demande d’une des deux parties qui peut alors, en fonction du bail signé, être tenue de payer des indemnités à la personne prétendument lésée. Notez aussi que si le bail de location n’a pas été enregistré, le locataire a droit de résilier son bail, sans préavis et sans avoir à payer une quelconque indemnité.

À l’inverse, sans notification d‘un congé, la règle générale veut qu’un bail de 9 ans est tacitement prolongé pour une période de 3 ans.

Le loyer doit être repris dans le bail de location

Qui dit bail de location dit loyer à payer. Il est important pour le propriétaire de signifier dans le bail le montant de ladite location, mais aussi, comment celui-ci sera indexé. Certaines règles sur lesquelles nous reviendrons existent en matière d’indexation des loyers.

Notons au passage que, tous les trois ans, il est convenu que locataire et propriétaire évoquent une éventuelle révision du loyer afin de faire correspondre celui-ci aux barèmes du marché immobilier. Des charges – notamment pour les immeubles en copropriété où des charges communes sont à prévoir – peuvent venir augmenter le montant du loyer. Celles-ci doivent également être reprises dans le bail.

Enfin, sachez que, en tant que propriétaire, vous n’avez pas le droit d’expulser un locataire mauvais payeur, mais pouvez toujours faire appel au juge de paix pour que celui-ci statue sur le dossier.

La garantie locative ou une garantie supplémentaire pour le propriétaire

Lors de la location d‘un bien immobilier, le propriétaire a le droit de demander au locataire de verser une garantie locative. Cela se fait le plus souvent au moyen d’un compte en banque bloqué pour la durée du bail. Cette garantie locative a pour but de préserver le propriétaire d’éventuelles mauvaises surprises au moment de l’état des lieux de sortie du bien loué. Il peut faire appel à celle-ci pour effectuer des réparations résultant de dégâts causés par une utilisation non appropriée du bien immobilier mis en location.

Être assuré d’avoir un bail en bonne et due forme n’est pas toujours une mince affaire. Rêvimmo accompagne les propriétaires qui leur confient la location de leur bien immobilier afin que ce bail de location réponde pleinement à leurs attentes. Nos agents immobiliers leur indiqueront également les démarches à effectuer pour faire enregistrer leur bail.